뉴욕시 코업과 콘도, 무엇이 다를까

실제로 소유하는 것

콘도를 사면 부동산을 사는 것입니다. 해당 유닛의 등기(deed)와 공용 공간의 지분을 받고, 본인의 재산세와 함께 콘도 협회에 매달 공용 관리비(common charges)를 냅니다.

코업을 사면 건물을 소유한 법인의 주식을 사는 것입니다. 이 주식에는 해당 아파트에 거주할 권리를 주는 독점 임대 계약(proprietary lease)이 따라옵니다. 매달 내는 관리비(maintenance)에는 건물 비용 중 본인 몫이 포함되며, 건물 재산세와 건물 담보 대출이 들어갈 수 있습니다.

보드 승인

코업을 사려면 보통 코업 보드의 승인이 필요합니다. 재정 서류, 추천서가 들어간 자세한 신청서를 내고 인터뷰를 하는 경우가 많습니다. 보드마다 규칙이 다르고, 다운페이먼트 비율이나 클로징 후 남아 있어야 하는 자금에 대한 요건을 두는 곳이 많습니다.

콘도는 보통 절차가 간단합니다. 많은 콘도 협회가 우선매수권(right of first refusal)을 갖고 있지만 실제로 행사하는 일은 드물고, 인터뷰도 보통 없습니다.

대출과 다운페이먼트

• 코업 대출은 주식 담보 대출(share loan)입니다. 모든 대출 기관이 취급하지 않으니 일찍 물어보세요.
• 코업 보드는 대출 기관보다 더 많은 다운페이먼트를 요구할 수 있습니다.
• 콘도 대출은 부동산에 대한 일반 모기지이며 취급하는 대출 기관이 더 많습니다.
• 관심 있는 건물 유형을 다루는 대출 기관에서 사전 승인을 받으세요.

전대, 리모델링, 반려동물 규칙

코업은 전대(sublet), 리모델링, 거주 가능한 사람에 대한 규칙이 더 엄격한 경우가 많습니다. 나중에 세를 줄 가능성이 있다면 오퍼 전에 전대 정책을 읽어 보세요. 콘도는 비교적 자유롭게 임대할 수 있지만 건물마다 규약이 있습니다.

건물 규칙(house rules), 최근 재무제표, 최근 보드 회의록을 요청하세요. 변호사가 실사 과정에서 검토합니다.

클로징 비용도 다릅니다

클로징 비용은 건물 유형, 가격, 대출에 따라 달라집니다. 주법의 한 예로, 뉴욕주 세법 1402-A조는 100만 달러 이상의 주거용 부동산 구매에 1퍼센트의 추가 세금을 부과하며 구매자가 냅니다. 흔히 맨션세(mansion tax)라고 부릅니다. 뉴욕시에도 별도의 부동산 양도세가 있으며, 뉴욕시 재무국 사이트에서 설명합니다.

콘도 구매에는 타이틀 보험과 모기지 등록 비용이 들 수 있는데, 코업 주식 구매에서는 다른 방식으로 처리됩니다. 해당 아파트 기준으로 변호사에게 견적을 받아 보세요.

신축 건물과 전환 건물

뉴욕에서 개발사(sponsor)가 신축 콘도를 분양하거나 건물을 코업이나 콘도로 전환할 때는 공모 계획서(offering plan)를 뉴욕주 법무장관실의 부동산 부서에 제출합니다. 공모 계획서와 수정본에는 건물, 개발사의 의무, 예산이 나와 있습니다. 서명 전에 변호사와 함께 읽어 보세요.

나에게 맞는 선택

• 나중에 세를 주거나 더 많은 구매자에게 팔 수 있는 유연성을 원하면 콘도가 더 맞을 수 있습니다.
• 보드 절차가 괜찮고 더 다양한 가격대를 원한다면 코업도 볼 만합니다.
• 어느 쪽이든 뉴욕시 건물을 잘 아는 에이전트가 예산, 대출, 계획에 맞는 매물을 알려 드릴 수 있습니다.