在纽约市买合作公寓还是共管公寓

您真正拥有的是什么

买共管公寓，您买的是不动产。您会拿到单元的房契和公共区域的份额，自己缴纳房产税，并每月向业主协会缴纳公共费用。

买合作公寓，您买的是拥有整栋楼的公司股份。这些股份附带一份专有租约，赋予您居住该公寓的权利。每月的维护费包括您应分担的大楼费用，可能含大楼的房产税和大楼贷款。

董事会审批

购买合作公寓通常需要合作公寓董事会批准。请准备一份包含财务记录和推荐信的详细申请，很多时候还要面试。每个董事会自定规则，许多对首付比例和过户后需保留的资金有要求。

共管公寓的流程通常较简单。许多业主协会对出售有优先购买权，但很少行使，通常也没有面试。

贷款和首付

• 合作公寓贷款是股份贷款，并非所有贷款机构都提供，请尽早询问。
• 合作公寓董事会可能要求比贷款机构更高的首付。
• 共管公寓贷款是普通的不动产抵押贷款，提供的贷款机构更多。
• 请向熟悉您所考虑楼型的贷款机构申请预批。

转租、装修和宠物规定

合作公寓对转租、装修以及谁可以居住的规定通常更严格。如果以后可能出租，出价前请先阅读转租政策。共管公寓一般更允许出租，但每栋楼都有自己的章程。

请索取大楼规则、最近的财务报表和最近几次董事会会议纪要。律师会在尽职调查中审阅。

过户费用也不同

过户费用取决于楼型、价格和贷款。州法的一个例子：纽约州税法第 1402-A 条对 100 万美元或以上的住宅购买征收 1% 的附加税，由买方支付，常被称为豪宅税。纽约市还有自己的房地产转让税，纽约市财政局在其网站上有说明。

购买共管公寓可能包括产权保险和抵押登记费用，而合作公寓的股份购买处理方式不同。请律师根据具体公寓给您估算。

新楼盘和改制楼

在纽约，开发商出售新建共管公寓或将楼宇改制为合作公寓或共管公寓时，要向纽约州总检察长的房地产部门提交发售计划书。计划书及其修订说明了大楼情况、开发商的义务和预算。签字前请与律师一起阅读。

哪一种适合您

• 如果您希望以后出租更灵活，或卖给更多买家，共管公寓可能更合适。
• 如果您能接受董事会流程，并希望有更多价位选择，合作公寓值得一看。
• 无论哪种，熟悉纽约市楼盘的经纪人都能告诉您哪些房源符合您的预算、贷款和计划。