Comprar una cooperativa o un condominio en NYC

Lo que realmente le pertenece

Con un condominio, usted compra una propiedad inmueble. Recibe una escritura de su unidad y una parte de las áreas comunes, y paga sus propios impuestos de propiedad más cargos comunes mensuales a la asociación.

Con una cooperativa, usted compra acciones de una corporación dueña del edificio. Esas acciones vienen con un contrato de arrendamiento propietario que le da derecho a vivir en su apartamento. Su pago mensual de mantenimiento cubre su parte de los gastos del edificio, que pueden incluir los impuestos del edificio y cualquier hipoteca del edificio.

Aprobación de la junta

Quien compra en una cooperativa normalmente necesita la aprobación de la junta. Espere una solicitud detallada con registros financieros, cartas de referencia y a menudo una entrevista. Cada junta pone sus propias reglas, y muchas tienen requisitos sobre el tamaño del pago inicial y el dinero que le debe quedar después del cierre.

Los condominios suelen tener un proceso más ligero. Muchas asociaciones tienen derecho de preferencia en las ventas, pero rara vez lo usan, y normalmente no hay entrevista.

Financiamiento y pago inicial

• Los préstamos para cooperativas son préstamos sobre acciones. No todos los prestamistas los ofrecen, así que pregunte pronto.
• Las juntas de cooperativas pueden exigir un pago inicial mayor que el de su prestamista.
• Los préstamos para condominios son hipotecas normales sobre un inmueble, y más prestamistas los ofrecen.
• Obtenga una preaprobación con un prestamista que trabaje con el tipo de edificio que le interesa.

Reglas de subarriendo, remodelación y mascotas

Las cooperativas suelen tener reglas más estrictas sobre subarrendar, remodelar y quién puede vivir en el apartamento. Si quizá alquile el apartamento más adelante, lea la política de subarriendo antes de ofertar. Los condominios suelen permitir alquilar con más libertad, aunque cada edificio tiene sus estatutos.

Pida las reglas de la casa, los estados financieros más recientes y las actas de las últimas reuniones de la junta. Su abogado los revisará como parte de la debida diligencia.

Los costos de cierre también son distintos

Los costos de cierre dependen del tipo de edificio, el precio y el préstamo. Un ejemplo de regla estatal: la sección 1402-A de la Ley de Impuestos de Nueva York fija un impuesto adicional del 1 por ciento, pagado por el comprador, en compras residenciales de $1 millón o más. Se le suele llamar impuesto de mansión. La ciudad de Nueva York también tiene su propio impuesto de transferencia, que el Departamento de Finanzas de NYC explica en su sitio.

La compra de un condominio puede incluir seguro de título y costos de registro de hipoteca que en la compra de acciones de una cooperativa se manejan de otra forma. Pida a su abogado un estimado según el apartamento específico.

Edificios nuevos y conversiones

Cuando un promotor vende condominios nuevos o convierte un edificio en cooperativa o condominio en Nueva York, el plan de oferta se presenta ante la oficina inmobiliaria del Fiscal General de Nueva York. El plan de oferta y sus enmiendas describen el edificio, las obligaciones del promotor y el presupuesto. Léalos con su abogado antes de firmar.

Cuál le conviene

• Si quiere la mayor flexibilidad para alquilar después o vender a más compradores, un condominio puede convenirle más.
• Si está cómodo con el proceso de una junta y quiere más variedad de precios, vale la pena ver cooperativas.
• En cualquier caso, un agente que conozca los edificios de NYC puede decirle qué anuncios encajan con su presupuesto, su financiamiento y sus planes.